今天，广东省高级人民法院发布一批房屋买卖合同纠纷典型案例。案例涉及商品房预售、二手房交易两种主要合同类型，涵盖了销售广告、出卖人告知义务、商品房交付标准、违约免责事由、一房二卖、贷款未获批准、虚假交易、违法搭建等多个热点问题，保障民生权益、鼓励诚实守信、构建良性交易秩序，体现了广东法院充分发挥审判职能作用，不断加大房地产交易司法治理力度，为营造法治化营商环境提供服务保障的司法实践。
据了解，今年前三季度，广东省商品住宅销售额超1万亿，占全国销售额的12.6%。1-10月，全省法院共新收一审房屋买卖合同纠纷案件26441件，同比下降20.14%；诉前调解有关纠纷58206件，共23930件调解成功；审结案件24168件，其中16482件适用小额诉讼或简易程序，5911件调解或撤诉，调撤率近四分之一，纠纷源头化解和实质性化解效果明显。
01
销售广告视为合同内容的认定
——陈某诉某房地产公司商品房预售合同纠纷案
基本案情
某房地产公司在销售广告中宣传小区提供免费楼巴，并详细说明楼巴数量、开行频率、往返地点等。陈某与某房地产公司签订的《商品房买卖合同》未对楼巴作出约定。陈某入住小区后，发现实际提供的楼巴与广告内容不一致，遂起诉请求判令某房地产公司按照广告内容提供楼巴并予以赔偿。
裁判结果
珠海市中级人民法院经审理认为，某房地产公司关于楼巴的广告内容确定、具体，案涉楼盘位于公共交通不便地区，楼巴广告对业主作出购买决定具有重大影响，应认定构成要约，属于合同内容。某房地产公司没有按照广告内容提供楼巴服务，构成违约。因提供楼巴属于服务义务，不适于强制履行，故酌情按照购房款0.5%的标准判决某房地产公司向陈某支付违约金。
典型意义
开发商为促销投放广告应遵守诚实信用原则，关于楼巴的广告宣传明确、具体，依法对开发商具有约束力。开发商未依约履行的，应当承担相应的违约责任。该案对于规范市场秩序、促进行业自律具有积极意义。
02
交付商品房必须取得竣工验收备案
——赵某诉某房地产公司商品房预售合同纠纷案
基本案情
赵某与某房地产公司签订《商品房买卖合同》，约定商品房交付期限为2018年8月30日前，交付条件为取得建设工程竣工验收备案证明文件。双方签订《补充协议》将主合同约定的交付条件变更为商品房取得《单位工程质量竣工验收记录》《建筑工程消防验收意见书》。涉案商品房于2018年5月23日取得《单位工程质量竣工验收记录》，同年8月29日办理消防验收备案，同年10月24日取得《竣工验收备案表》，次日赵某收房。赵某起诉请求判令某房地产公司支付逾期交房违约金。
裁判结果
珠海市中级人民法院经审理认为，根据住房和城乡建设部《关于进一步加强房地产市场监管完善商品房住房预售制度有关问题的通知》第十一条的规定，交付使用的商品房应当经过竣工验收合格并已在当地建设行政主管部门办理工程竣工验收备案。竣工验收备案是商品房交付使用的法定标准，《补充协议》约定的交付条件明显低于法定标准，双方仍应按《商品房买卖合同》约定的交付条件履行，故判决某房地产公司向赵某支付2018年8月31日至2018年10月25日期间的逾期交房违约金。
典型意义
在国务院取消房地产开发项目竣工综合验收行政审批项目后，建设单位完成竣工验收备案手续是法定的竣工验收合格条件。购房人在验收商品房的过程中，除对商品房建筑本身的质量问题予以关注、查验外，有权要求开发商出示商品房《竣工验收备案表》，开发商未出示的，购房人有权拒绝收房，并要求开发商承担逾期交房违约责任。
03
未依约交纳住宅专项维修资金的法律后果
——王某诉某房地产公司商品房预售合同纠纷案
基本案情
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