在认购阶段开发商未告知购房人商品房
为“商办房”性质的，购房人有权
拒绝签订正式合同
——杜某诉某房产公司商品房预约合同纠纷案
【案情简介】
杜某与某房产公司为购买商品房签订《认购书》，约定了签署《商品房买卖合同》的时限等内容，但未约定商品房是住宅还是商业办公性质。当日杜某支付定金10万元。后因商品房系商业办公性质，杜某拒绝签订《商品房买卖合同》，并诉至法院请求判令退还双倍定金20万元。
【法院裁判】
某房产公司未举证证明杜某在签订《认购书》时明知商品房为商业办公性质，应认定某房产公司未尽告知义务。购房人在购买商品房这一大宗财物时应充分了解商品房的性质，杜某作为购房人亦未尽审慎义务。双方对《商品房买卖合同》未能签订均存在过错，故对杜某主张的双倍返还定金、某房产公司主张的没收定金的违约责任均不予支持，判决返还定金10万元。
【指引意义】
目前珠海商品房销售市场上的在售房屋一般分为住宅和商业两种性质。其中商业性办公项目的房屋往往被开发商冠以“酒店式公寓”“可商可住LOFT”的名义对外销售，但实际上此类“商办房”在土地性质、土地使用年限、建筑功能、上下水配备等方面均与普通商品住宅存在差异，开发商在商品房销售过程中应向购房人明确告知商品房性质，建议开发商与购房人签订购房协议的同时签订《非住宅物业购房告知书》，以避免相关纠纷的产生。
案例二
约定商品房交付条件低于取得“竣工
验收备案”这一法定标准的，应按
法定标准履行
——赵某诉某房产公司商品房预售合同纠纷案
【案情简介】
赵某与某房产公司签订《商品房买卖合同》，约定商品房的交付时间为2018年8月30日前，交付条件为取得建设工程竣工验收备案证明文件。同时双方签订的《补充协议》约定将前述交付条件变更为商品房取得《单位工程质量竣工验收记录》《建筑工程消防验收意见书》。商品房于2018年5月23日取得《单位工程质量竣工验收记录》，2018年8月29日办理消防验收备案，2018年10月24日取得《竣工验收备案表》，赵某于次日收房。赵某起诉请求判令某房产公司支付逾期交房违约金。
【法院裁判】
根据《住房和城乡建设部关于进一步加强房地产市场监管完善商品房住房预售制度有关问题的通知》第十一条规定，交付使用的商品房应当经过竣工验收合格并已在当地建设行政主管部门办理工程竣工验收备案。“竣工验收备案”是商品房交付使用的法定标准，《补充协议》约定的交付条件明显低于法定标准，双方仍应按《商品房买卖合同》约定的交付条件履行。法院遂判决支持2018年8月31日至2018年10月25日期间的逾期交房违约金。
【指引意义】
国务院2000年取消竣工验收许可制后，竣工验收备案成为行政主管部门对工程质量验收进行行政管理的主要方式，开发商依法应以办理竣工验收备案作为交付条件。购房人在验收商品房过程中，除对商品房建筑本身的质量问题予以关注、查验外，亦应关注开发商有无出示商品房《竣工验收备案表》、有无发放《住宅使用说明书》《住宅质量保证书》等文件。开发商未出示《竣工验收备案表》，购房人有权拒绝收房。开发商逾期交房的，应承担逾期交房违约责任。
案例三
开发商销售时未如实全面告知商品房
存在采光、遮挡物等不利因素的，
应向购房人承担相应的民事责任
——孙某诉某房产公司商品房预售合同纠纷案
【案情简介】
孙某与某房产公司签订《商品房买卖合同》，附件《开发商关于遮挡或妨碍房屋正常使用情况的说明》载明“该商品房不存在大、中型遮挡物及妨碍房屋正常使用的情况”。孙某收房后发现商品房阳台被毗邻会所屋顶遮挡，影响采光和景观，遂诉至法院请求判令某房产公司赔偿损失。
【法院裁判】
商品房客厅阳台正向被毗邻的小区商业文化活动中心的屋顶和挑檐遮挡，影响了商品房采光，活动中心屋顶平台上放置的一些配套设备亦影响商品房观景视线，同时活动中心屋顶平台与商品房客厅阳台间距很近，商品房住户存在一定安全隐患。孙某与房产公司签订《商品房买卖合同》时，上述不利因素尚未形成。某房产公司在销售时仅向孙某告知商品房与活动中心相邻，未告知活动中心的楼高、与商品房的间距以及对商品房的遮挡程度等，未完全尽到提示说明义务，法院判决其按购房总价款的3%赔偿孙某的损失。
【指引意义】
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