甲房地产开发公司从他人手中购得位于市中心城市花园广场附近一块土地，以“观景”为理念设计并建造高层观景商品住宅楼。该地前边有一学校乙，双方协议约定：乙在20年内不得在该处兴建高层建筑，为此甲每年向乙支付10万元作为补偿。

协议签订一年后学校迁址，将房屋全部转让给丙房地产开发公司，乙未向丙提及其与甲之间的协议约定。丙购得该房屋后建高层住宅。甲得知这一情况后，要求丙立即停止兴建，遭到拒绝后便向法院提起诉讼，请求法院确认乙与丙之间转让房屋合同无效，并要求赔偿损失。

[法院判决]

法院并没有支持甲的诉讼请求，没有确认乙与丙之间转让房屋合同无效，也没有让丙给予甲一定的赔偿。法院依据的理由是，甲房地产开发公司与丙之间没有直接的法律关系，甲无权干预乙与丙之间的合同法律关系，不能要求认定乙与丙之间的房地产转让合同无效。法院认为，甲可以根据合同法的规定另外起诉乙，但却不能直接要求丙承担法律责任。

[评析]

本案的焦点主要是甲是否有权干涉丙在其享有使用权的土地上进行高层楼房的建设。对此形成三种不同的观点，一种观点认为，甲公司可以直接向丙公司追究侵权责任，因为丙的行为侵犯了自己的合法权利。第二种观点认为，甲公司和乙学校之间虽然签有合同，但是并没有设定土地他项权利（国外一般为地役权），因为他们没有进行土地他项权利登记，根据登记生效的规定，不登记是不能产生物权效力的。第三种观点认为，尽管当事人之间订立的他项权利没有申请办理登记，但甲乙之间已经成立土地的他项权利（地役权），乙在转让该宗土地时，该宗土地上所设定的土地他项权利（地役权）随之转移。根据我国现行法的规定，法院对本案的处理是恰当的，因为甲公司与乙公司之间关于土地他项权利的设定未进行登记，因此不具备物权效力，但甲公司与乙公司之间的合同仍然有效，甲公司可以根据合同法的规定对乙公司进行起诉。而甲公司与丙之间没有直接的法律关系，因此甲无权干预乙与丙之间的合同法律关系。但从我国物权立法的发展方向分析，如果在我国也设立了完备的地役权制度，则在对本案的处理时依据第三种意见将更为合适。

[法理研究]

在我国的现行法中没有单独设立地役权，而是将其内容纳入到土地他项权利中，因此参照国外关于地役权的设定，进行初步的探讨，并期望为我国土地权利立法提供参考：

民法中所谓地役权是指因通行、取水、排水、铺设管线等需要，利用他人的不动产或者限制他人不动产的利用，以提高自己的不动产的便利与效益的权利。也就是说，为了增加自己土地的利益而利用他人土地的权利。供他人土地使用的土地为供役地，享有地役权的土地为需役地，其与相邻关系制度适用范围相当，均为“调和相邻不动产利用所生的制度”，但也有重大的区别。

我国《民法通则》第83条确立了相邻关系制度：“不动产的相邻各方，应当按照有利生产、方便生活、团结互助、公平合理的精神，明确处理截水、排水、通行、通风、采光等方面的相邻关系。给相邻各方造成妨碍或者损失的，应当停止侵害，排除妨碍，赔偿损失。”最高人民法院《关于贯彻执行<中华人民共和国民法通则>若干问题的意见》第98条至103条对相邻关系作了进一步的细化和明确。但遗憾的是，我国并没有与地役权制度相关的法律规范，这方面仍然是一项重大法律空白，仅在原国家土地管理局制定的《确定土地所有权和使用权的若干规定》第57条规定：“他项权利依照法律或当事人约定设定。他项权利可以与土地所有权或使用权同时确定，也可在土地所有权或使用权确定之后增设”。

自罗马法以来，各国民法基本上都承认地役权为一项重要的用益物权制度，并纷纷将其订立于成文的法典之中。例如，《法国民法典》第637条规定：“地役权系指为他人不动产的使用或便利而对另一个不动产所加的负担”；《德国民法典》第1118条规定：“一块土地为了另一土地的现实所有权人的利益，得设定权利，使需役地的所有权人得以某种方法利用该土地，或使该土地不为某种行为，或排除本供役地的所有权人对供役地行使权利”；（瑞士民法典》第730条规定：“甲地所有人，为乙地的利益，得允许乙地所有人进行某种特定方式的侵害，或为乙地所有人的利益，在特定范围内，不行使自己的所有权，以使自己土地承受负担”；{意大利民法典》第1027条规定：“地役权是为某块土地提供便利而在另一块属于不同所有权人的土地上附加负担”；《日本民法典》第280条规定：“地役权人，‘依设定行为所设定的目的，有以他人土地提供土地便利之用的权利”；我国台湾地区的民法第851条规定：“称地役权者，谓以他人土地提供自己土地的便宜之用之权”。英美国家中也存在内容和性质类似的地役权制度。

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