最高人民法院于2023年4月20日发布了法释〔2023〕1号司法解释，即《最高人民法院关于商品房消费者权利保护问题的批复》。本文从该批复适用的主体、客体、适用条件、如此规定的原因等问题，做粗浅之解读和推测，抛砖引玉，以供讨论。批复全文：最高人民法院关于商品房消费者权利保护问题的批复法释〔2023〕1号河南省高级人民法院：你院《关于明确房企风险化解中权利顺位问题的请示》（豫高法〔2023〕36号）收悉。就人民法院在审理房地产开发企业因商品房已售逾期难交付引发的相关纠纷案件中涉及的商品房消费者权利保护问题，经研究，批复如下：一、建设工程价款优先受偿权、抵押权以及其他债权之间的权利顺位关系，按照《最高人民法院关于审理建设工程施工合同纠纷案件适用法律问题的解释（一）》第三十六条的规定处理。二、商品房消费者以居住为目的购买房屋并已支付全部价款，主张其房屋交付请求权优先于建设工程价款优先受偿权、抵押权以及其他债权的，人民法院应当予以支持。只支付了部分价款的商品房消费者，在一审法庭辩论终结前已实际支付剩余价款的，可以适用前款规定。三、在房屋不能交付且无实际交付可能的情况下，商品房消费者主张价款返还请求权优先于建设工程价款优先受偿权、抵押权以及其他债权的，人民法院应当予以支持。特别说明：我们不创造法律，我们只是法律的搬运工！解读：
1、该批复是最高人民法院针对河南省高级人民法院的请示而依法作出的。依据法律规定，最高人民法院对高级人民法院、解放军军事法院就审判工作中具体应用法律问题的请示制定的司法解释，采用“批复”的形式。
参见：《最高人民法院关于司法解释工作的规定》（法发〔2021〕20号）第六条第五款。
2、该批复亦属于最高人民法院的司法解释，具有法律效力。最高人民法院发布的司法解释的形式分为“解释”、“规定”、“规则”、“批复”和“决定”五种。所以，尽管这是最高人民法院发布的批复，但也属于司法解释，也具有法律效力。
参见：《最高人民法院关于司法解释工作的规定》（法发〔2021〕20号）第六条第一款、第五条。3、该批复适用的主体为房地产开发企业和商品房消费者，客体只能是商品房。房地产开发企业，是指以营利为目的，从事房地产开发和经营的企业。商品房，是相对于经济适用房、公房改制出售的房改房、单位集资房、共有产权等的交易行为而言的。经济适用房、公房改制出售的房改房、单位集资房、共有产权房的交易受国家政策调整的因素相当高，不是完全市场化的交易行为，其与商品房交易的主要区别在于市场化程度的不同。商品房消费者，是指为生活居住而购买由房地产开发企业销售的商品房的个人。注：实务中对商品房消费者的含义存在不同的观点。
总结：1）、这只适用于“一手房”买卖，不适用于“二手房”买卖；2）、只适用于买房方为自然人，不适用于买房方为企业、单位等；3）、只适用于自然人买房目的是为了居住，而不适用于买房是为了经营性使用；4）、只适用买卖商品房买卖的情形，不适用于其他类型的房产买卖的情形。
参见：《城市房地产管理法》第三十条；《江西省高级人民法院关于执行异议之诉案件的审理指南》第24条。问题：如果公司购房系以公司名义购买，但是为了满足公司内部个人成员消费且将房屋分配给公司内部个人了，那么此时公司是否为商品房消费者？一方面，从购房人主体上看，自然人可以成为消费者并无争议，但对法人或者其他组织能否成为消费者存在争议。有观点认为，如果法人或者其他组织以单位名义购买，但已经分配给职工个人居住，可以认定其为消费者。参见：江必新、刘贵祥主编的 《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题规定理解与适用》.人民法院出版社2015年版，第432-433 页。4、该批复适用解决商品房已售但逾期难交付的纠纷。该批复中明确适用于房地产开发企业因商品房已售但逾期难交付引发的相关纠纷案件。如果商品房虽已严重超期但尚能交付的，则不适用该批复。5、该批复的目的是保护商品房已售但逾期难交付时的商品房消费者的权利。
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