篇一 ：物业案例分析

广州幼儿小区游泳池溺亡谁之过？

案例介绍：

9岁幼儿翻越游泳池外围墙上的栏杆进入游泳池而致溺亡，幼儿父母将开发商及物业管理方起诉法院，法院审理后认为，幼儿父母作为监护人应承担主要责任，物业公司C公司在管理方面存在漏洞，承担二成责任。

汪军（化名）与妻子谢芳（化名）均为广东电白县人，膝下育有二子。20xx年x月x日晚，9岁的长子汪大宝和7岁的次子汪小宝进入住所附近的中山市南头镇A小区后，通过翻越游泳池外围墙上的栏杆进入游泳池。汪大宝先跳入游泳池，因不识水性导致溺水，汪小宝呼叫汪大宝，无人回应后因害怕离开游泳池。当晚11时许，汪大宝被发现，送入中山市广济医院抢救，经抢救无效确认因溺水导致呼吸、循环衰竭死亡。汪军、谢芳认为该小区的开发商B公司及物业管理方C公司需对汪大宝之死负责，遂起诉法院，要求两被告连带赔偿合计530614.5元。

家长开发商各执一词

双方对被告B、C公司对汪大宝溺亡是否有过错各执一词。原告认为，游泳池属无证经营，且游泳池的安全设施、人员及安全管理不到位。B公司为A小区的开发商，但A小区游泳池建设没有向体育监管部门申报。因此，两被告对汪大宝的死亡负有直接的、不可推卸的责任。

B公司称，开发商不是泳池的所有人或管理人，不存在疏于管理的过失责任。受害人之死亡与建筑质量或其他审批手续不齐全不存在任何的因果关系，汪大宝的监护人对其监护失职才是造成汪大宝溺水的原因。

C公司则认为，汪大宝溺水身亡时间是在对泳池检查完后，且是擅自进入泳池的。作为物业管理公司，公司已于泳池原有的各项配套设施的基础上安置了多处安全防范的提示标志，并配套工作人员进行巡逻检查，泳池内也配置了安全员进行安全防范。汪大宝在泳池关闭以后私自进入泳池而致溺水，与公司管理工作无关。

案例分析：

物业公司承担二成责任

市第二人民法院审理后认为，本案基本事实为，汪大宝、汪小宝脱离监护人监护，在A小区游泳池关闭熄灯、救生员撤离后翻越游泳池边的栏杆进入游泳池并最终致汪大宝溺水身亡。汪大宝的父母作为监护人应承担主要责任，物业公司C公司在管理方面存在漏洞，承担二成责任。

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篇二 ：物业案例分析

案例一某小区物业管理公司原由小区开发商聘请，业主入住后对该物业管理公司不满意，双方矛盾很大，小区业主委员会决定解聘该公司，但该公司称：其与开发商有委托管理合同，且业主购楼时与开发商的契约中已订明：“同意开发商委托的管理公司管理”，因此，业主现在无权解聘管理公司，业主称服务质量不好，无法举证，且物业管理服务质量没有统一标准，所以物业管理公司不存在违约，如果业主坚持解聘，就要承担相应的违约责任。为此，业主与物业管理公司争执不下，诉诸于法院。

1、试析本案所涉及的法律问题。

2、对此类纠纷应如何解决。

答：（要点）

1、本案涉及的是物业管理法律关系问题；

2、物业管理法律关系的产生、变更的基础是协议委托。在物业管理过程中，物业管理公司的管理权来自于产权人的委托授权。在物业开发阶段，产权是开发商的，因而这时只有开发商有权决定请哪一家物业管理公司参与开发和日后过渡期的管理；在业主入主后，由于产权的转移，物业管理的决定权也随之转移了，由业主的所有权派生出来的管理权或委托管理权自然也属于业主，因此，开发商委托的物业管理公司在完成了过渡期的管理后，物业管理的决定权就随即从开发商手上转移到了业主手上，业主委员会可以根据对原开发商聘用的物业管理公司的考察来决定是续聘还是改聘别的更好的物业管理公司。

3、本案中，物业管理公司拒绝交出管理权的理由不能成立，业主委员会在与物业管理公司自行协商不成的情况下，可请求政府主管部门行政调处或提起司法诉讼。

知识要点：

①物权法中业主建筑物区分所有权的内容；物业管理条例第三章前期物业管理中第二十六条规定；北京市物业管理办法第二章的前期物业管理第八条的规定，北京市前期物业服务合同的有关合同终止和前期物业服务合同有关合同终止的条款。（上两章内容包括管理规约的制定、买卖合同的签定里应含物业服务合同的内容、建设单位的责任等）

②业主大会：物业管理条例第二章中关于业主大会和业主委员会的规定；建设部的业主大会和业主委员会指导规则；北京市住宅区业主大会和业主委员会指导规则。

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篇三 ：物 业 案 例 分 析

物 业 案 例 分 析

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