江西省南昌百货总公司、湖南赛福尔房地产

开发公司与南昌新洪房地产综合开发有限公司

合资、合作开发房地产合同纠纷案

【裁判摘要】

 一、在审理合作开发房地产纠纷时，判断争议房屋产权的归属应当依据合作协议的约定以及房地产管理部门的登记情况全面分析。在没有证据证明双方变更了合作协议约定的情况下，一方当事人仅以为对方偿还部分债务或向对方出借款项、对争议房产享有优先受偿权，以及“五证”登记在其名下等事实为由，主张确认全部房产归其所有的，人民法院不予支持。　　

 二、合作双方在签订合作合同之后，合作项目在双方共同努力下得以优化变更，建筑面积在土地面积不变的情况下因容积率变化而得以增加。由于土地价值与容积率呈正相关，提供土地一方的出资部分因容积率增加而增值，其应分获的房产面积亦应相应增加，该方当事人可按照原合同约定的分配比例请求分配新增面积部分。当事人对于应分得但未实际获得的不足部分，如让另一方实际交付已不现实，可根据市场行情认定该部分房产价值，由另一方以支付现金的方式补足该部分面积差。

最高人民法院民事裁定书

（2011）民申字第777号

　 　申请再审人（一审被告、二审上诉人）：南昌新洪房地产综合开发有限公司。住所地：江西省南昌市民德路342号。　　

 法定代表人：廖石花，该公司董事长。　　

 委托代理人：章主恩，该公司员工。　　

 委托代理人：高枫，北京市大都律师事务所律师。　　

 被申请人（一审原告、二审被上诉人）：江西省南昌百货总公司。住所地：江西省南昌市天佑路5号。　　

 法定代表人：王杰，该公司总经理。　　

 委托代理人：陈文，该公司副总经理。　　

 委托代理人：严少芳，北京市宝盈律师事务所律师。　　

 被申请人（一审原告、二审被上诉人）：湖南赛福尔房地产开发公司。住所地：湖南省长沙市红旗区一片附一栋。　　

 法定代表人：谭立勋，该公司总经理。　　

 委托代理人：严少芳，北京市宝盈律师事务所律师。　　　　

 委托代理人：陈文，江西省南昌百货总公司副总经理。　　

 申请再审人南昌新洪房地产综合开发有限公司（以下简称新洪公司）因与被申请人江西省南昌百货总公司（以下简称百货公司）、湖南赛福尔房地产开发公司（以下简称赛福尔公司）合资、合作开发房地产合同纠纷一案，不服江西省高级人民法院（以下简称江西高院）（2010）赣民一终字第93号民事判决，向本院申请再审。本院依法组成合议庭对本案进行了审查，现已审查终结。　　

 新洪公司申请再审称：（一）有新证据证明新洪公司已经买断了争议房产所有权。（二）一、二审判决认定事实错误，缺乏证据证明。1. 现房产证1层实际为架空层0层，不是争议标的楼层，判决认定该层所有权属百货公司错误；2.现房产证1、2、3层裙楼房产所有权应由新洪公司享有，判决新洪公司支付该部分租金、补足裙楼面积差价缺乏证据证明；3.整栋国恩大厦房产所有权均属新洪公司所有，一、二审判决认定新洪公司向被申请人补足整幢楼面积差价缺乏证据证明；4.赛福尔公司与新洪公司无任何关系，且其企业法人营业执照已被吊销，丧失了法人主体资格，其不具备原告主体资格。（三）原判决适用法律错误。现房产证1层的消防通道、公共面积应当由业主共有，一、二审判决认定该部分归百货公司所有属适用法律错误。（四）一、二审判决违反法定程序，影响案件公正审理。1.本案属不动产纠纷，应由南昌市东湖区人民法院专属管辖；2. 一、二审判决依据另案执行裁定确定产权，使新洪公司对案件实体问题丧失了辩论权利；3.据以作出二审判决的三份井冈山市人民法院执行裁定已发生变更，原审判决丧失了判决依据和基础；4.一审法院委托评估程序以及二审法院未采纳新洪公司重新评估申请的做法均违反法定程序。新洪公司根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十九条第一款第（一）项、第（二）项、第（六）项、第（七）项、第（十）项、第（十三）项以及第二款的规定申请再审。　　

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