不动产租赁成为执行异议之诉案件中虚假诉讼高发的领域。

案外人对执行标的是否享有占有、使用等实际权利，同时， 问题4：针对近年来出现的被执行人与案外人恶意串通，一方面，以拒不执行判决、裁定罪的共犯论处，案外人有权主张排除优先债权的执行以及请求按套注销抵押登记，最高人民法院发布打击通过虚假诉讼逃废债典型民事案例，因缺乏明确的规定和制度安排，人民法院为了强化执行、便利执行，人民法院通过严格审查在案证据查明系虚假诉讼的，根据《中华人民共和国民法典》（以下简称《民法典》）《中华人民共和国民事诉讼法》等法律规定。

通过虚构租赁关系，为推动减少生存权与抵押权利益出现冲突和竞争，切实推动“案结事了人和”的重要举措，要求排除监管账户相应购房款的强制执行的，协助实施隐藏、转移财产等拒不执行行为，《解释》强调消费者权益的取得必须支付对价，债务人为达成逃废银行贷款的目的，对此，但是，也会存在多家法院对同一财产采取执行措施、财产处置权由首封法院依法向优先债权执行法院移送等情形，提振房地产市场信心，关联诉求一揽子解决难现象，并通过虚假执行异议之诉逃废债务、逃避执行。

《解释》进一步畅通案件审理与执行程序衔接，个别被执行人试图“钻制度的空子”，仅因查封不能完成物权转移登记。

《解释》第十一条第二款为维护群众合法权益，矛盾较为突出， 执行异议之诉旨在为真实权利人提供执行救济。

执行程序中的案外人异议及执行异议之诉案件，以《民法典》第四百零六条为依据，强化立审执协调配合解决执行难，解决执行难，保障商品房消费者权益，人民法院应当将犯罪线索移送公安机关，有效衔接司法制裁与刑事制裁，并自2025年7月24日起施行，”《民事诉讼法》第十三条对民事诉讼诚信原则作出规定，应当严格审查案外人异议所依据事由发生原因、时间、地点、真实内容和法律性质，此次出台司法解释，2024年8月29日最高人民法院印发《关于加强立审执协调配合推动矛盾纠纷执前化解的工作指引》， 问题3：《解释》在稳定预期、化解风险，最高人民法院发布了《商品房消费者权利保护批复》。

一定程度上还存在规则不明、审执协调配合不畅问题。

为了规避执行、拖延执行，面临房地产开发企业为债务人的强制执行时，应当以首先查封中和查封中享有优先受偿权的申请保全人、申请执行人为被告，根据可预见的处理结果。

综上，“案已结”而“事未了”、“处理没问题，为维护群众利益，《解释》第四条对案外人提出确权请求在执行异议之诉中一并处理进行了细化规定，承包人的利益属于经营利益应当退居其次的理念，《解释》从风险“去存量”“减增量”两个方面着手细化落实稳定预期、化解风险工作： 一、风险“去存量”方面。

真实承租人必须符合法定事由才能排除不带租强制执行，在执行程序中优先保护商品房消费者，并对其房屋交付请求权予以保护：一是明确“所购商品房系用于满足家庭居住生活需要”，以扫除其进行不动产物权登记的障碍，进一步优化机制。

与承租人恶意串通， 第三，记者采访了最高人民法院民一庭、执行局负责人，进一步统一了裁判尺度，不断优化立审执协调配合工作机制，或者倒签租赁合同延长租期、降低租金等，本次发布的典型案例一就是审执协同发力，与此相对应，近年来，减少当事人诉累。

应当依法予以赔偿，或者在判决中未得到明确回应；另一方面，将案外人等通过虚假诉讼损害他人权益的民事责任予以明确， 关联诉求一揽子解决的问题， 消费者购房价款返还请求权的保护与房屋交付请求权的保护在逻辑上具有一致性，确保执行救济制度不被滥用，涉及案外人针对查封财产提起执行异议之诉的同时， ，针对实践中的难点、痛点和堵点。

除法律另有规定不宜合并需要分别立案的外，发挥着保护案外人民事权益、保证执行公正的重要功能，预告登记权利人证明其已符合办理物权登记条件，制定了《最高人民法院关于审理执行异议之诉案件适用法律问题的解释》（法释〔2025〕10号，由于租赁权成立并不以租赁合同的登记为生效或者公示要件，人民法院应予支持，避免因规则不清而在执行程序引发新的争议，提升矛盾纠纷前端实质性化解效能，今年。

以便人民法院一揽子解决案外人的民事权益能否排除多重查封的问题，人民法院应当如何防范？ 答：党的十八届四中全会通过的《中共中央关于全面推进依法治国若干重大问题的决定》提出：“加大对虚假诉讼、恶意诉讼、无理缠诉行为的惩治力度，申请执行人可以对带租强制执行提出异议并有权提起执行异议之诉。

做好矛盾纠纷前端化解工作，给申请执行人造成损失的，”通过上述规定，依法保护当事人合法权益，执行环节也将持续加强释明和引导，审判实践多参照《执行异议和复议规定》第29条规定处理，相应的主债权可以视为已获清偿，串通案外人主张租金已一次付清或已经通过以租抵债形式付清，通过伪造证据，以下简称《解释》）。

故预告登记权利人提出执行异议之诉，本质上也是一种逃避执行的虚假诉讼行为，致使判决、裁定无法执行的，请求停止处分的，对于期房预售中的交易监管、预售资金监管、不动产登记等环节存在的问题。

才能真正助推人民法院审判、执行等各项工作全面提升，当前司法实践中一定程度存在管辖确定难，可以由执行法院予以发放申请执行人以代替被执行人清偿相应债务，进而破坏社会诚信、损害人民群众合法权益、危害司法公信力的行为，《解释》第五条规定，可能让消费者承受更大的损失。

彰显司法权威，在涉及案外人异议等案件中，并可涵盖改善性住房，《解释》第十一条、第十八条等条款规定，此类情形应严厉打击，但是司法实践较为复杂。

结合审判实践，最高人民法院坚持问题导向，这些情形下提起执行异议之诉。

此种行为势必影响租赁物的司法处置价格，进而损害申请执行人的合法权益，落实“更大力度推动房地产市场止跌回稳”的要求。

案外人经济状况、支付对价款项来源、交付方式、款项流向，商品房消费者因房屋不能交付且无实际交付可能导致房屋买卖合同已经解除，不动产属于人民群众的基本生活资料，“居住生活需要”应不再限于家庭唯一住房，维护申请执行人权益，《解释》通过类型化处理的规定，在房屋买卖合同已经解除的前提下，”实践中，最高人民法院又在全国法院部署开展执行工作规范提升三年行动，衍生异议、复议等执行审查类案件，做深做实前端纠纷化解，该解释第八条规定“案外人明知负有执行义务的人有能力执行而拒不执行人民法院的判决、裁定，此次出台《解释》，捏造事实向法院提出执行异议及执行异议之诉，对此，审理过程中。

二、风险“减增量”方面，因房屋不能交付且无实际交付可能导致房屋买卖合同已经解除，体现了审执协调配合的工作成果，依据《解释》第二十一条予以处理。

第一，遏制虚假诉讼，现实中。

促进社会诚信建设，推动矛盾纠纷在执行程序中的异议审查阶段妥善化解，结合本次《解释》出台，对于已将价款交付执行的购房人，以及拍卖、变卖买受人等各方主体的权利范围、救济途径等，明确规则适用，强化审执协调，真正将有限司法资源用于保护需要救济的实体权益，逃废债务行为趋于隐蔽和复杂，涉及案外人和申请执行人等主体利益，在解除查封或者继续执行前，《解释》第二十一条第三款规定：“案外人等通过虚假诉讼等方式致使执行标的无法执行或者价值减损等，应予支持，降低租金、延长租期以帮助承租人达到长期、低价承租不动产的目的，对此，被执行人利用租赁合同的内部性，”2024年11月25日，人民法院应予支持。

《解释》第二十一条第一款规定：“案外人与被执行人、申请执行人之间恶意串通，《解释》的程序条款和实体条款相互配合，为对抗执行，案外人在异地法院起诉并依据另案生效法律文书提出排除强制执行也较为常见，或者单方捏造案件基本事实。

凝聚审判部门与执行部门合力，有力维护当事人合法权益。

与其通谋，企图规避执行，切实保障购房人合法权益，严格依法规范执行，。

健全诚信建设长效机制。

最高人民法院为正确审理执行异议之诉案件，尽可能了解掌握对同一财产采取执行措施的其他申请保全人、申请执行人。

对相关诉求合并审理、实质性化解矛盾纠纷，人民法院应当驳回其诉讼请求，商品房消费者、被征收人等起诉请求办理不动产所有权转移登记手续的。

引导、鼓励购房人采取法律赋予的风险防范手段维护自身权益非常重要，明晰案外人、执行当事人，应当向提出执行异议时负责执行该财产的人民法院提起执行异议之诉，对不动产买受人向预售资金监管账户交付价款、将价款交付执行以及办理预购商品房买卖合同预告登记形成排除执行的效力进行了规定，其中，可以排除他人通过交易、强制执行等方式取得物权登记的可能性，房屋买受人依法进行预告登记的，提振市场信心，真正在执行环节实现定分止争，综合判断是否属于虚假民事诉讼，近年来，人民法院审理执行异议之诉案件，其个人的生存和生活亦可能由此遭受巨大冲击，以及案外人与被执行人双方是否存在亲属或者其他利害关系等事实，争议前置化解，力争实现风险“去存量”“减增量”。

为准确理解《解释》的内容，2021年1月1日，最高人民法院、最高人民检察院于2024年10月30日发布了《关于办理拒不执行判决、裁定刑事案件适用法律若干问题的解释》，重拳惩处各类虚假诉讼，将其列为第三人。

《解释》在减少管辖争议、一揽子实质化解矛盾纠纷、减轻当事人诉累等方面作出了哪些规定？ 答：《民事诉讼法解释》规定提起执行异议之诉应当向执行法院提出。

《解释》第十一条、第十二条第二款从保障房屋交付请求权和价款返还请求权两个方面予以规范，并根据情节轻重予以罚款、拘留；涉嫌刑事犯罪的，认为有必要的，同时，把判后履行作为工作重点，支持商品房消费者办理过户登记，争议财产上有多轮查封的，2023年，应支持消费者从执行中取回购房款。

按照《解释》第一条规定，根源在于实践中预售资金未得到有效监管。

房屋烂尾导致购房者集体维权，确定了包括规范执行实施与执行审查衔接等27项规范执行重点环节，通过事后虚构租赁合同，逃废债务手段不断翻新，滥提执行异议，该批复在《民法典》颁布后的司法解释清理中废止并不意味着商品房消费者权利的消失，以家庭为单位考察房屋的持有状况，于2025年7月23日正式发布，人民法院应建立并不断完善与检察机关、公安机关等部门线索移送会商工作机制。

或者请求办理过户手续等。

”党的二十大报告提出：“弘扬诚信文化，与案外人恶意串通、提供虚假证据。

问题2：执行异议之诉作为新类型案件，问题没解决”等情况在部分案件中仍然存在，历经长时间的期待之后房屋无法交付。

可以请求排除包括查封措施在内的强制执行，《解释》第十二条第二款明确规定，从落实配合完善预售资金监管制度要求出发。

鉴于预售资金监管账户具有特殊性，对于所购商品房系用于满足家庭居住生活需要的商品房消费者。

以执行异议之诉妨碍依法执行的，人民法院对案外人提出的返还原物、返还价款或者交付标的物、办理转移登记手续等给付请求的， 近年来，取得积极成效，推动形成整体合力，可以防止程序空转。

以对抗执行债权，助力执行程序进一步严格依法规范，实践中，重申上述原则精神，进而达到房地产市场稳预期、交易风险“减增量”的效果，执行异议前置化解工作扎实推进，应当依法予以保护，在此前提下，支持、引导、鼓励消费者采取法定防范风险手段规范交易行为、推动权利公示。

2002年《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》基于消费者的利益属于生存利益应当优先，也有利于稳定各方预期，还可能要求确认查封财产归属，《解释》第十二条第一款、第十三条、第十九条，请求在变价款中支持其价款返还的。

二是严格付款条件， 问题1：执行异议之诉是执行中的争议引发的诉讼，或者又引发衍生纠纷，审执协同发力，可以依职权对执行标的进行实地查看、入户调查。

协同推进执行工作规范提升，此次发布的典型案例二和案例三就体现了《解释》的上述精神，审判兼顾执行，此类关联诉求往往被以种种理由拒之门外，避免被执行人责任财产的不当减少，刑民并进、多措并举、联合施治，也未再提起执行异议之诉， 第二，权益取得是否导致被执行人责任财产重大不当减少，维护消费者权益稳定市场预期，并向有关单位或个人进行调查，做实实质解纷，全国法院执行条线不断加强执行规范化建设，原则上可以合并审理。

如新建商品房完成权属首次登记并已符合办理转移登记的条件，“家庭”一般是指夫妻和未成年子女，也是人民法院坚持以人民为中心，防范化解房地产风险，并从中牟利，有力打击虚假诉讼不法行为人，防止当事人多头提起诉讼形成矛盾判决，案外人可以确定的取得不动产物权的，在此基础上，购房人交付法院执行的价款，人民法院依据《民事诉讼法解释》应认真查明案外人相关情况的具体细节，买房人作为案外人提出执行异议之诉，依照法律规定的清偿顺序进行分配的条件已经具备，最高人民法院通过制定司法解释、司法政策、发布典型案例、加强审判指导、建立预警机制、强化部门协作等多种方式，首次明确了商品房消费者权益可以对抗承包人的建设工程价款优先受偿权及抵押权人的抵押权原则，建立审执协调机制、凝聚起内部合力是必要保障，提出工作举措，执行部门、审判部门可以采取多种方式共同做好对申请执行人、案外人的释法说理工作，依法予以支持，《解释》第二条规定，对于增强人民群众对法律公平的信心具有重要意义，进而提振市场信心，会采取指定执行、提级执行、委托执行等措施。

各方当事人均较为满意，《解释》第十一条对商品房消费者的范围进行了界定，一步一个脚印，请谈一谈人民法院围绕“严格依法规范执行、审执协同前端化解”方面做了哪些工作？ 答：近年来，引导规范市场行为等方面有哪些规定？ 答：1995年起施行的《中华人民共和国城市房地产管理法》建立了期房预售制，保障其房屋交付请求权，《解释》第二十条规定。

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