法治日报全媒体记者 罗莎莎 通讯员 邓成康

近年来，回归乡村，购置“小别墅”来养花种菜，成了都市居民休闲养老生活的新风尚。为此，许多房产中介瞄准农村自建房房源，声称“可过户”“全家签字”“即将拆迁”等，吸引客户购买，但看上去“物美价廉”的房源其实并不合法。近日，江苏省南京市溧水区人民法院就审结了一起涉及农村自建房的房屋买卖合同纠纷。

2021年，家住溧水城区的陈某经中介介绍，看中了李某位于晶桥镇某村的自有宅基地上建造的一幢自建房房屋。同年10月份，陈某经现场看房后十分满意房屋情况，接着与李某谈妥以55.8万元的房价出售该房并当场转账支付定金1万元，李某也出具了书面定金收条。

交付定金后，陈某找到多家律所咨询办理案涉房屋买卖的公证事宜时，却均被告知城市户籍居民不可以购买农村自建房。陈某这才知晓案涉合同可能无法继续履行，遂向溧水区法院提起诉讼，要求李某立即退还定金。李某辩称，案涉房屋买卖合同是双方真实意思表示，陈某不愿再继续购买房屋是自身违约，无权要求返还定金。

法院审理后认为，涉案房屋系李某在其宅基地上建造的自建房屋，我国现行法律规定宅基地属于集体所有，按照有关规定只能在本集体经济组织成员内部进行转让，非该村集体成员不得受让，而原告陈某并非该村集体经济组织成员，故双方订立的关于购买案涉宅基地上自建房屋的合同因违反法律强制性规定而无效。

此外，依照法律规定，违反法律、行政法规强制性规定的民事法律行为应属无效，行为人因该行为取得的财产，应予以返还。故溧水法院判定原告陈某主张被告李某返还1万元定金的诉讼请求，符合法律规定，依法予以支持。判决后，双方均未上诉，该判决现已生效。

法官说法：

根据《中华人民共和国民法典》第一百五十七【民事法律行为无效、被撤销或确定不发生效力的法律后果】规定，民事法律行为无效、被撤销或者确定不发生效力后，行为人因该行为取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方由此所受到的损失；各方都有过错的，应当各自承担相应的责任。法律另有规定的，依照其规定。

根据《中华人民共和国土地管理法》第十一条规定，农民集体所有的土地依法属于村农民集体所有的，由村集体经济组织或者村民委员会经营、管理；已经分别属于村内两个以上农村集体经济组织的农民集体所有的，由村内各该农村集体经济组织或者村民小组经营、管理；已经属于乡（镇）农民集体所有的，由乡（镇）农村集体经济组织经营、管理。

承办法官在此提醒，城市居民购买农村自建房需谨慎，集体经济组织以外的人购买农村宅基地上的自建房存在相当大的法律和经济风险，相应的房屋买卖合同、定金合同等均会被认定无效。若合同被认定为无效，不仅没法完成房屋的过户手续，购房人支付的价款也将被裁判返还。但考虑到诉讼、执行过程中的风险，许多购房人付出去的购房款也存在不少难以追回的情形，部分购房人甚至会陷入“房财两空”的困境。因此，法官不建议居民跨户籍购买农村宅基地的自建房。

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