2016年2月23日，最高人民法院发布了《关于适用〈中华人民共和国物权法〉若干问题的解释（一）》（以下简称《解释》）。《解释》共计22个条文。现就《解释》条文的文义、目的及适用进行逐一解读。

首先看《解释》第1条：“因不动产物权的归属，以及作为不动产物权登记基础的买卖、赠与、抵押等产生争议，当事人提起民事诉讼的，应当依法受理。当事人已经在行政诉讼中申请一并解决上述民事争议，且人民法院一并审理的除外。”

涉及不动产物权登记的，包括两类民事案件。第一类是关于不动产物权归属的争议，即《物权法》33条的规定：“因物权的归属、内容发生争议的，利害关系人可以请求确认权利。”当事人对某项物权的归属或者内容发生争议，任何一方均可以依据本条向人民法院起诉请求确认自己的权利，称为权利确认请求权。据此向人民法院提起的诉讼，称为确权之诉。确权的结果有可能改变原来的登记。

另一类是因不动产的买卖、赠与、抵押等产生的争议，属于债权关系。依据买卖合同、赠与合同发生标的物所有权过户，依据抵押合同设立抵押权，买卖合同、赠与合同、抵押合同是发生物权变动的基础关系、原因行为。但并不是所有的债权关系都会发生物权变动，发生物权变动的债权关系只是买卖合同、赠与合同、抵押合同、质押合同、土地使用权出让合同、土地使用权转让合同、地役权设定合同等。

这两类案件法律根据不同，第一类是根据《物权法》33条确认物权请求权提起的确权之诉；第二类是根据买卖合同、赠与合同要求出卖人交付不动产并办理不动产所有权过户登记，或者根据抵押合同要求抵押人办理抵押登记、设立抵押权之诉。第二类诉讼的关键是办理不动产过户登记或者抵押登记，如果能够履行（被告仍享有标的物所有权），法院应依据《合同法》110条的规定作出强制交房并办理产权过户、强制办理抵押登记的判决；如果已经不能履行（标的物所有权已被第三人合法取得），那就不可能发生物权变动的效果，则应依法追究被告的违约责任。这两类诉讼，依据《物权法》33条关于确权请求权的规定，依据合同法关于买卖合同、赠与合同的规定，依据物权法关于不动产抵押权的规定，“当事人提起民事诉讼的，（人民法院）应当依法受理”，这是毋庸置疑的。

既然如此，为什么最高人民法院还要对此作出解释呢？这是因为现实生活当中，有的法院、法官未能正确理解《物权法》的规定，错误地把不动产登记的效力看成是绝对的。假设原告向法院起诉说房子是自己的，而登记簿上记载被告张三是所有权人，法院基于对不动产登记制度的误解，就可能让当事人自己去找不动产登记机构解决，而对案件不予受理。同样，买受人依据买卖合同要求法院判决出卖人办理所有权过户登记，或者抵押权人依据抵押合同要求法院判决抵押人办理抵押登记，法院也可能让当事人自己去找不动产登记机构解决，而不予受理案件。一些法院之所以拒绝受理这两类民事案件，关键在于对不动产登记簿的证据效力及不动产登记机构性质和职责的认识错误。

不动产登记簿作为物权的证据，规定在《物权法》16条和第17条。第16条规定：“不动产登记簿是物权归属和内容的根据。”第17条规定：“不动产权属证书是权利人享有该不动产物权的证明。不动产权属证书记载的事项，应当与不动产登记簿一致；记载不一致的，除有证据证明不动产登记簿确有错误外，以不动产登记簿为准。”按照第16条规定，不动产登记簿是物权归属与物权内容的证据。而不动产登记机构还向当事人发放不动产权属证书（如所有权征、抵押权证），按照第17条规定，不动产权属证书也是权利人享有不动产物权的证据。可见，不动产登记簿和不动产权属证书都具有证据效力，都可以作为证明不动产物权的证据。

那一旦不动产登记簿记载的内容与不动产权属证书记载的内容不一致怎么办呢？《物权法》17条回答了这个问题：两者“记载不一致的，除有证据证明不动产登记簿确有错误外，以不动产登记簿为准。”按照此项规定，不动产登记簿与产权证的记载不一致的，原则上以不动产登记簿为准，除非另有证据证明不动产登记簿的记载确有错误。此项规定非常重要，它明确规定了两项证据规则：其一，不动产登记簿的证据效力，原则上高于不动产权属证书（产权证、抵押权证）的证据效力；其二，不动产登记簿的证据效力不是绝对的，而是可以用相反的证据予以推翻的。

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