在划拨用地上合作建房，这种行为性质是合作建房还是实际上应为房屋买卖，即使认定为房屋买卖，是不是一定无效。

【裁判要点】

合作建房的性质认定，应从以下几个方面考量：

1.合作建房的签约主体，是否具有房地产开发经营资格。

2.合作建房合同是否具备合作的特征：从内容及履行过程来看，合作建房合同是否具备双方共同出资、共担风险、共享利益的法律特点。

3.合作建房背后的目的是否为了规避法律且盈利：本案中合作建房目的是为改造中南汽修厂老旧办公楼以部分由划拨用地使用权人自用及部分交由中行宝丰支行使用，而非擅自变性为开发项目以售房等开发行为获益，故合同性质应认定为在国有划拨土地上的合作建房合同。

合作建房效力的认定：

1.是否违反法律的强制性规定：双方在《合作建房合同》中的有关约定内容，尽管不甚详尽，但并未违反法律、法规强制性规定。

2.是否损害国家利益或社会公共利益：从合同履行情况看，双方履行了申请综合办公楼项目改造报批、开工建设审批、国有资产管理审核、申领房屋土地权证等行政审批手续；并无规避法律规定，违反城市整体规划或项目规划，偷逃出让金或国家税款等违规行为，也不存在擅自变更讼争建设项目占地的划拨性质，或违背划拨土地用途，擅自将划拨土地用于房地产开发，损害国家利益或社会公共利益等违法行为。

【相关法条】

《城市房地产管理法》

　第三十七条　下列房地产，不得转让：

（一）以出让方式取得土地使用权的，不符合本法第三十八条规定的条件的；

（二）司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制房地产权利的；

（三）依法收回土地使用权的；

（四）共有房地产，未经其他共有人书面同意的；

（五）权属有争议的；

（六）未依法登记领取权属证书的；

（七）法律、行政法规规定禁止转让的其他情形。

第三十八条　以出让方式取得土地使用权的，转让房地产时，应当符合下列条件：

（一）按照出让合同约定已经支付全部土地使用权出让金，并取得土地使用权证书；

（二）按照出让合同约定进行投资开发，属于房屋建设工程的，完成开发投资总额的百分之二十五以上，属于成片开发土地的，形成工业用地或者其他建设用地条件。

转让房地产时房屋已经建成的，还应当持有房屋所有权证书。

第三十九条　以划拨方式取得土地使用权的，转让房地产时，应当按照国务院规定，报有批准权的人民政府审批。有批准权的人民政府准予转让的，应当由受让方办理土地使用权出让手续，并依照国家有关规定缴纳土地使用权出让金。

以划拨方式取得土地使用权的，转让房地产报批时，有批准权的人民政府按照国务院规定决定可以不办理土地使用权出让手续的，转让方应当按照国务院规定将转让房地产所获收益中的土地收益上缴国家或者作其他处理。

第五十五条　以营利为目的，房屋所有权人将以划拨方式取得使用权的国有土地上建成的房屋出租的，应当将租金中所含土地收益上缴国家。具体办法由国务院规定。

【基本案情】

1993年4月22日，中南汽修厂与中行宝丰支行签订一份《合作建房合同》，约定中南汽修厂出地、中行宝丰支行出钱，共同建设中南汽修厂划拨取得用地上的房屋，并按该约定划分产权，其中属中行宝丰支行所有权的部分，由中南汽修厂负责办理产权转让手续，其转让费用由中南汽修厂承担（费用超过100万元以上的部分由中行宝丰支行承担）。

1997年年底综合办公楼全部完工，并已实际交付使用。2000年4月17日，双方确认整个工程结算完毕等。2001年9月7日，双方为办理产权转让事宜，签署一份《协议书》，但双方在该协议签章后未能办理相关权证的转让手续。

2001年11月6日，为企业改制需要，中南汽修公司委托评估，属于中行方所有的房产及占用土地未列入评估财产范围。2002年4月30日国资办批复同意中南修造公司整体改制为中南汽修公司，原公司的国有经营性净资产1631.11万元作为交通控股公司对改制后新公司的国有出资额，占注册资本的74.14%，原公司的全部债权债务由新公司承担。2002年5月21日，中南修造公司进行了改制为中南汽修公司的工商登记，股东交通控股公司持股74.14%。

郑重声明：本文版权归原作者所有，转载文章仅为传播更多信息之目的，如作者信息标记有误，请第一时间联系我们修改或删除，多谢。